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　　据之前发布的《应势开新，重塑格局：2021中国办公楼市场白皮书》显示，北京办公楼租金水平位列世界第三、中国大陆第一，在此我们选择对北京市场进行深度透视以窥一线城市全貌。2016年以来，教育行业在办公楼市场上的扩张需求逐渐显现，特别是2017年“直播”形式的出现带动在线教育企业呈规模化发展。但从整体占比来看，教育行业的占比远不及金融、科技等主力需求行业，即使在2020年受疫情影响，在线教育企业因流量井喷而逆势扩张的情况下，教育行业在全年租赁成交中的占比也仅从2016年的0.4%增长至3.9%，对整体办公市场的影响较小。此外，教育企业在全市甲级及超甲级办公楼中的实际入驻占比仅为4%，因此，今年政策趋严带来的行业波动，对甲级及超甲级办公楼市场的影响甚微。

 

 

　　如果将甲乙级及更低品质办公楼物业、底商、商住等各种类型的办公面积均考虑在内，“双减”政策落地之前，教育行业在北京的总办公租赁面积超60万平方米，中关村、上地和望京是主要的教育企业聚集地。在这60万平方米中，超过50%的面积并非作办公用途，而是用作教育培训的教室。其中，新东方、学而思、作业帮等头部10大企业约为27万平方米，占比超过45%。

 

 

　　根据统计，“双减”政策落地之后，教育行业在全市至少有12万平方米的租赁面积将于年末前完成退租，其中主要以关闭线下课堂门店为主。退租面积最多的区域依次为上地、中关村和望京。其中，截至第三季度，作业帮已经关停了在上地区域的五家分店，共退租2.8万平方米。教育企业的单店退租面积集中在5000-10000平方米，受此影响较大的部分办公和产业园区项目，短期空置率将大幅提高，或将在年底前采取适度下调租金的策略。

 

　　但同时，北京办公楼市场需求在持续复苏，很大程度上冲抵了教育行业收缩所带来的影响。我们观察到，在中关村等TMT行业需求活跃的区域，部分教育企业清退遗留的面积，在2-3个月内已再次出租，空置面积得到快速填补。

 

　　北京2021年前三季度市场需求回暖进度持续优于市场预期，第三季度可租赁净吸纳量*更是创下2018年以来单季度最高纪录。内资TMT和金融行业构成市场的主要需求驱动力，使得头部办公楼项目业主已经开始改变租赁策略、上调租金报价。因此，‘双减’政策及教育行业波动对北京优质办公市场影响甚微，整体市场环境保持稳健向好。

 

 

　　教培机构整体收缩对于一线城市优质办公楼市场影响十分有限，1.5线、二线城市则表现不一。对于部分城市而言，在线教育企业的集中退租可能将延续至年底，三季度仍有不少退租谈判并未完全落地。尤其是未来将有大量新增供应的1.5线、二线城市，市场需要更长的周期来消化教培退租及新增供应，市场竞争将进一步加剧。业主应通过提升服务品质来提升楼宇自身软实力，同时也需要专业服务机构引入更多其他行业租户资源。

 

　　【来源：仲量联行】