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　　2021第四季度，北京商务园区市场未录得新项目交付使用，个别项目推迟至明年上半年入市，全年三个新增供应累计录得31.4万平米可租面积，仅是去年三成。

 

　　季内泛中关村区域各子市场继续保持活跃，录得净吸纳量3.9万平方米，自2020年下半年以来每季度净吸纳量均维持在3.5万平方米以上。头部企业的扩租依旧是区域内主力需求，迅速消化此前因部分行业波动而腾退出来的面积，区域整体空置率下降至3.7%为近四年最低位。其它子市场活跃度环比有所放缓，生物医药类企业继续释放需求，加速相关定位产业园面积的去化；另外TMT和房地产建筑在经开区、丰台科技园以及电子城子市场季内亦有表现。

 

　　近期出台的《北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划》等政策，对北部围绕海淀、朝阳等区的研发创新与信息产业聚集带，以及南部以亦庄为依托的先进制造产业带作出更明确的定位，使得各区域对相关产业的集聚优势更加凸显。全年TMT行业依旧是需求引擎，除了互联网头部企业继续在上地、中关村软件扩张，集成电路在北清路以及电子城子市场都释放了需求。医药健康在亦庄和大兴纷纷布局。而文化传媒和房地产建筑类企业则分别在电子城和亦庄表现活跃。全年全市净吸纳量录得53.9万平方米，较2020年全年上升35%。现有项目空置面积逐步去化下，空置率同比下降4.1个百分点至17.9%。

 

 

　　租金子市场表现分化

 

　　全市商务园区平均租金报价同样本比环比上涨0.1%至每月每平方米161.9元，区域间分化更趋明显。由于泛中关村集群可租赁面积越来越紧缺，以基金持有项目为首的的部分高品质物业上调租金，带动区域平均租金同样本比环比上涨1.3%。而电子城、亦庄经开区、丰台科技园和顺义等子市场均小幅下调租金以缓解去化压力。全市租金同样本比同比下降0.4%，较2020年降幅明显缩窄，其中泛中关村集群同比上涨3.0%，其他区域同比下降2.5%。

 

　　2022年北京商务园区市场预计会迎来121.6万平方米的新增供应，迎来历史供应高峰。大批优质新项目的入市，为各区域导入数字经济和高精尖产业提供强大的空间支持，同时也将加剧部分子市场内的竞争压力。随着十四五规划的逐步落地以及后疫情时代对于新一代信息技术、生命科学产业的重视，预计2022年相关产业租户会继续布局，尤其对研发办公的需求将进一步释放。产业生态优势突出的泛中关村区域可租面积仍然紧俏，租金仍有小幅上涨空间。而随着北京产业发展中心南移，经开区和大兴等南部区域的产业集群发展将逐步明朗，研发办公去化加速。但外围的类办公物业仍将面临去化压力，租金有望继续下调。

 

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