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刘凯：商办市场存量改造的迭代与进化
北京写字楼租售中心网讯：10月28日，北京CBD总部经济创新发展论坛圆满落幕，全联房地产商会副秘书长、房讯网董事长刘凯在论坛上表示，今年6月，北京市住房和城乡建设委员会向社会公开征求对《北京市城市更新条例》的意见。《条例》指出，北京城市更新的特点是"减量发展"，不搞"大拆大建"。通过总结北京城市更新工作实践经验，提炼总结出5大更新类型、12项更新内容，重点突出民生保障，充分体现首都特色。其中，提出以推动老旧厂房、低效产业园区、老旧低效楼宇、传统商业设施等存量空间资源提质增效为主的产业类城市更新等更新类型，尤其值得市场参与各方的关注。
随着城市高质量发展进程加快，"减量"、"提质增效"成为商业办公行业发展的关键词，尤其是在商业办公开发投资和新增供应缩减的背景下，存量时代加速到来，城市更新行动的实施，写字楼、产业园楼宇空间将迎来存量空间改造提升的迭代与进化。
同时，国家和重点城市纷纷出台政策推动楼宇的质量提升。2021年，《广州市城市更新条例（征求意见稿）》、《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》、《上海城市更新条例》相继出台；2022年5月，国务院办公厅印发了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，成为商业办公存量改造迭代与进化的新契机新风口新机遇。
我们认为，城市更新背景下，商业办公存量空间改造和提升在满足核心城市需求、创造多元化生活圈、形成成熟的市场竞争体系的同时，还有以下趋势和特点值得关注：
第一，存量改造过程中，行业深度运营的趋势得到深化。无论是楼宇突发公共安全事件的应急处理，还是对楼内办公人群的细致入微的暖心关怀，人们对商办行业的整体管理运营水平和能力的要求进一步提升。业主和运营商从开发思维转向运营思维，从客户的生命周期和行业特性出发倒推产品和服务，更加注重以人为本的需求，更加注重空间运营的质量和功能性，提升写字楼、产业园新的吸引力。
第二，"双碳"战略下，商业办公建筑成为作为绿色建筑的重要应用场景，绿色低碳发展成为行业重要方向。从需求端来看，已经有部分头部外资金融、专业服务业及科技企业开始行动起来，将ESG理念贯彻到从办公楼选址、办公空间打造到日常运营的整个管理流程当中。通常而言，这些企业会选择具有国际认证的办公楼项目。写字楼、产业园开发运营企业顺应趋势，在开发中逐步推行碳排查，增加绿色产品认购，并积极开发创新的减碳产品服务系统；在运营中采用智慧管理系统，实施办公环境维护绿色行动，构建绿色健康楼宇空间。
第三，科技赋能下，楼宇智能化转型同样是行业质量发展的重要方向。数字时代的到来，各类技术创新与应用正在重塑写字楼行业投资、设计、建设、招商、运营、资管等产业链的各个环节，从线上销售、招商及租赁系统到数字闸机系统、智能报修系统，再到数字化设备运营、云社区系统等等，涵盖了写字楼、产业园的多个方面，助力楼宇资产价值的进一步提升。
第四，疫情反复下，远程或灵活的办公方式成为企业补充性办公解决方案。许多跨国企业缩减了线下办公空间，并正致力于通过混合办公策略提高工作的灵活性，满足员工在生理、心理和社交的需求。多家写字楼、产业园传统开发企业和专业市场运营机构加强了在灵活办公空间运营方面的探索。科技和数字服务为混合办公的强大支持，使数百万人在疫情期间能够远程高效工作，并创造与线下办公室体验类似的虚拟体验。
第五，疫情影响下，办公使用者的健康、安全、福祉受到更多的重视。员工们越来越渴望拥有能保障身心健康和满足社交需求的办公场所，办公场所体验比以往任何时候都更加受到关注。实际上，安全与健康成为早已成为后疫情时代办公空间管理的主题之一。新一轮疫情后，企业在为员工提供一个安全健康的办公环境的同时，开始尝试在空间上增加"共享休息区域"、"健身房"等设施。健康、科技、可持续发展、休闲娱乐等从用户体验角度出发的设施与服务将成为写字楼、产业园项目的新标配。
总之，在绿色发展和科技赋能下，加强运营管理标准化和精细化程度，打造软硬兼备的产品力，成为后疫情时代商业办公行业发展的核心竞争力。传统商业办公已经由最初单纯地为租户提供办公场所，逐步转变成为客户提供全方位的商务解决方案，绿色生态、数字化、人性化以及多样化的融合，将为商业办公行业的存量空间改造带来前所未有的迭代与进化。
在这一过程中，我们有理由相信将涌现出一大批商业办公行业的新势力，这批新势力就是未来商业办公行业的领导者。
【来源：房讯网】