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　　大宗交易断崖式下跌。全年35起大宗成交，交易总额约380亿，仅为去年一半（数据来自世邦魏理仕）。租赁市场更是雪上加霜，租金下行、空置率攀升，全年净吸纳量同比去年下降了98%，降至6.3万平方米的历史低位，第三季度甚至出现了负值.....

 

　　而寒气的出现，与撑起市场半壁江山的科技企业退租潮紧密相关。

 

　　01、中关村&望京 阵地失守 迎来退租潮

 

　　市场向来稳定的中关村，今年很不好过。

 

　　字节跳动集体撤离中关村，整合退租超10万平米；爱奇艺搬出超3万平的鸿诚拓展大厦，微软也提前退租鼎好大厦3万平

 

　　望京这边同样乌云翻涌。盘踞多年的美团提前解约樱辉大厦和融新科技中心等写字楼，释放面积达超3万平；曾经的独角兽每日优鲜破产解散，望京万科时代中心的总部人去楼空

 

　　疫情的扰动，主力需求的持续收缩，叠加科技企业整合及腾退现象，总之在形势变幻莫测的2022年，中关村与望京双双遭遇重创。

 

　　根据高力国际数据，中关村和大望京全年净吸纳量分别为-6.8万平方米和-9.6万平方米；中关村空置率达到11.1%，这是近15年里首次攀升至10%以上；望京酒仙桥的空置率同比上涨超过20%，达到28.7%。

 

　　更为悲观的是，挑战仍在继续。根据高力国际的预测，2023年，中关村与望京依然会面临企业持续退租和供大于求的影响。转机何时出现，还需静待市场表现。

 

　　02、亚奥逆势坚挺 丽泽“低吸”壮大

 

　　环球并不同此凉热。在各板块普遍低迷的行情下，亚奥和丽泽可谓是稳住了基本盘。

 

　　同样是科技互联网企业盘踞的重点商圈，亚奥并未受到大厂退租潮影响。之前聚集而来的腾讯、字节跳动等互联网大厂依然在此，未出现搬离现象；反而腾讯AMS等部门已经在2022下半年搬进签了10万平的亚洲金融大厦，亚奥的科技产业势力再上一层。

 

　　这也充分说明，头部科技企业对亚奥商圈的认可度，以及亚奥市场对于科技企业整合办公需求的充分满足。值得注意的是，根据世邦魏理仕数据，亚奥商圈的现有存量+未来供应量已大幅超过百万方，仅次于CBD,与丽泽几近持平，将为更多科技企业的进驻提供坚实支撑。

 

　　03、丽泽商圈完全是黑马之姿

 

　　不仅在租金层面实现了3年来的首次上涨，全年成交占比更是全市领跑。根据第一太平戴维斯研究报告，丽泽是2022年租赁市场最为活跃的商务区，全年成交面积（包括新租、扩租及搬迁的成交量）占全市的28.6%，位居各大商圈之首；在成交租户的行业分布上，TMT企业占到了20.5%，仅次于金融类企业，其中包括建信金科、金证科技等多家金融类科技企业以及楚天龙、华大天元等信息软件领域的科技公司。

 

　　充裕的品质楼宇空间，日渐成熟的商务配套，再加上极具吸引力的租金性价比，丽泽正在成为金融、科技以及专业服务类企业寻迁、扩租的香饽饽。

 

　　作为北京写字楼市场的主力引擎，科技互联网企业的一举一动都将影响着北京的写字楼市场格局。

 

　　过去3年，企业处在扩张停滞、降本经营、整合办公的阶段，亚奥和丽泽凭借商圈配套、楼宇品质和低位租金等优势强势崛起；随着经济复苏回暖，市场转好预期增强，企业的扩张意愿持续释放，各大商圈的竞争进入同一起跑线，谁能更好地挽留和吸引客户，就得看真本事了。

 

　　【来源：新巴别塔】