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2023年产业园区的扩张与分化
北京写字楼租售中心网讯：2023年3月17日，中国写字楼产业园发展论坛第十九届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"迭代与进化：商业办公新势力"。会上，中科产城董事长郭莹辉发表了题目为“2023年产业园区的扩张与分化”的主题演讲。郭莹辉认为，园区总量急剧扩大下，投资商和运营商的机会是分化的，表现为产业大咖拿工业用地趋势非常明显、园区REITs日益活跃、新建园区的投资机会相对不错；而存量园区招商去化压力大，产业地产商将加速离场。同时，园区轻资产运营的机会将大大增加，园区更新将是新的盈利来源，园区的开发也将与园区内企业股权投资深度绑定。
在园区总量极具扩大下，投资商和运营商的机会是分化的，结论就是我们的市场化投资可能是萎缩的，甚至回报是不好的。但是我们的运营商的机会是非常大的，分化在于市场化投资意愿的降低，这是总体结论。
从8个方面，把结论拆分一下：
一是产业大咖拿工业用地趋势非常明显。因为经济的回升是靠重大工业制造业项目支撑的，可以看到比如比亚迪、华为、宁德时代、京东方这些企业在今年1、2月份拿地很踊跃，3月份预期也很踊跃，所以今年工业用地以大产业企业为主，而不是产业地产商。
二是园区REITs日益活跃。已经发行的REITs中有7只是园区类的，今年预计有20多只园区REITs上市，这些对于园区的投资和接盘来说又是一个非常大的利好。所以今年园区REITs应该是一个高涨之年。
三是新建园区的投资机会相对较好。因为今年地方政府为了招商引资，在以往的限制性条件很多的情况下，企业算是有了话语权。过去招商引资拿地最大问题是产值、税收要求很高，尤其北上广深一线城市拿100亩、50亩用地，政府要求非常苛刻。但今年即使在北京拿地的条件好谈多了。
四是存量园区招商去化压力太大了。过去几年有市场化投资园区，更多来自政府自建园区物业，带来巨大的存量，三年疫情招商引资不畅产业不兴，过去的存量在今天形势下依然是老大难问题，库存压力会继续增大。
五是产业地产商将加速离场。从过去这几年来看，大家耳熟能详的市场化产业地产商几乎都不在主流的市场了，很活跃的产业地产商还在拿地吗？更多都是以国有、地方城投平台为主的园区开发企业。今年也许是市场化产业地产商黯然离场的最后一年。
六是园区轻资产运营的机会将大大增加。这个轻资产运营主要是利用我们的智力、经验、操盘能力，给投资方提供服务的。政府今年作为园区投资的主体，但是它的短板非常明显，我们很多地方政府平台有两极化：先筑巢后引凤，先开枪后瞄准。专项债很便宜，地方政府追着投，地方政府会加大自身园区投资的总量。但是有的开工建设了，园区产业定位、产品策略、招商运营团队、投资回报率一系列问题还不知道。所以从事园区投资运营的企业大可不必为自己订单业务着急，完全可以和大型政府平台公司接驳，它投资能力强，我们有经验，形成生态互补。
七是园区更新将是新的盈利来源。大家讲了很多城市更新，郊区型的园区更新成本比较低。广州、北京等等都有很活跃的支持政策，这些支持政策对于投资改造是一种资产的释放，包括空间的释放。相对来说回报率比新建拿地的园区显然高得多。在北京的央企测算过回报可以到七到八，比REITs里四点多的回报高很多。
八是园区的开发与园区内企业股权投资深度绑定。
【来源：房讯网】