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　　2024年写字楼租赁需求温和复苏

 

　　2023年写字楼租赁市场复苏不及预期，全年净吸纳量为277万平方米，略高于2022年的历史最低值。

 

　　展望2024年，随着中国经济逐步向高质量增长迈进，企业经营预期摆脱疫情影响后归于明朗，写字楼租赁需求将底部回升。CBRE预计2024年全国净吸纳量达400万平方米，为2020至2022年均值的90%，与2019年水平相当。

 

　　CBRE《2023年中国区写字楼租户调查》显示，未来三年42%的受访企业计划增加国内办公面积，扩张意愿较疫情三年（2020-2022年）的37%抬升。

 

　　金融和互联网行业回暖，人工智能、先进制造的需求增量仍可期待

 

　　根据Capital IQ对主要企业的营收预测，两大写字楼需求主力行业——金融和互联网行业的增长预期将在未来两年持续改善，这将为2024年写字楼租赁市场的逐步回暖奠定基础。

 

　　业务转型和对外开放利好非银金融租赁需求扩张

 

　　2024年，金融行业的租赁需求仍将主要来自于证券、保险等非银机构。

 

　　保险行业从疫情中复苏的势头明显。国家金融监督管理总局披露的数据显示，2023年实现原保险保费收入5.12万亿元，同比增长9.1%，增速为2020年以来最高。

 

　　与此同时，国内证券机构加大财富管理、资管、投顾业务发展力度，并相应新设及将营业部升级为分公司的转型将持续释放对优质写字楼的需求。此外，去年底央行和外汇管理局旨在进一步提升QFII和RQFII资金管理便利的征求意见稿亦有望在今年促进相关外资金融机构在华业务的扩张。

 

　　人工智能高速成长，平台互联网需求有望企稳回升

 

　　科技互联网行业中，人工智能仍将是高速成长的热门领域。企查查数据显示，2023年人工智能相关新企业注册量同比攀升24%，增速同比加快6.5个百分点。大量创新企业的出现和持续活跃的融资预计将为今年的写字楼需求带来增量。

 

　　此外值得一提的是，在业务调整和成本管控等措施初步显效之后，去年四季度起，平台互联网企业的租赁需求出现回暖迹象，租赁成交量环比增长85%。

 

　　未来三年供应充沛，利好租户升级扩张

 

　　未来三年写字楼市场供应保持充沛，年均供应量780万平方米，与疫情前五年的平均水平相当。其中，受疫情期间延迟项目交付的影响，2024年全年新增体量预计将超过800万平方米。

 

　　供需平衡仍利于租户方，但一线城市核心区高品质楼宇紧俏

 

　　结合前述需求预测来看，2024年整体写字楼市场仍将处于对租户方有利的供大于求态势，全国整体空置率继续上升至26%左右。

 

　　在供应品质方面，2024年全国甲级写字楼新增供应占比84%，一线城市高达97%，支持租户升级型租赁需求的释放。

 

　　从供需比分析来看，一线城市供需关系相对健康。上海和深圳过去三年的净吸纳量与未来三年新增供应比例超过70%，而随着朝阳CBD、丽泽等板块的项目交付告一段落，北京的这一比例接近130%。

 

　　一线城市核心商务区的超甲级和甲级楼宇可租面积将保持紧俏。未来三年一线城市超甲级和甲级新增供应中仅有6%位于核心商务区，预计其空置率水平在2024年为11.7%，与2023年持平。

 

　　升级需求将持续流入，一线城市新兴商务区

 

　　成本和品质的平衡是企业当下寻求最优化房地产解决方案的关键。CBRE发布的《2023年中国区写字楼租户调查》显示，七成租户希望未来写字楼租金占运营成本比重保持不变或更低。与此同时，“升级至更高品质的楼宇”已连续三年成为租户未来房地产策略的前三选项。

 

　　在此背景下，CBRE预计一线城市新兴商务区将成为2024年租赁需求流入的活跃区域。

 

　　基于对过去三年（2021-2023年）市中心乙级写字楼租金变动和目前市中心乙级楼宇和新兴商务区甲级楼宇租金差的分析，我们认为，2024年租户将位于一线城市市中心乙级楼宇的办公室向新兴商务区升级搬迁仍可实现不同程度的租金成本节降。此外，新兴商务区充裕的可租面积也为租户推进整合扩租等企业房地产战略决策创造了有利条件。